【完全網羅】マンション売却に必要な書類とAI査定の活用方法ーリスト付き

はじめに

マンションを売却する際、多くの人が悩むのが「必要書類の準備」と「査定方法の選択」です。必要な書類をスムーズに揃え、適切な査定方法を選ぶことで、売却手続きを円滑に進めることができます。

私自身、不動産業界で数多くの売買をサポートしてきた経験から、売却プロセスをスムーズに進めるためのポイントをお伝えします。特に、書類の準備を適切に行うことで、後々のトラブルを避けることができます。

この記事では、マンション売却に必要な書類の種類と取得方法を詳しく解説するとともに、近年注目されている「AI査定」の活用方法についても紹介します。

1. マンション売却の流れと必要書類の準備

マンション売却は大きく以下のステップで進みます。

1. 売却の準備（市場調査・査定依頼・書類準備）
2. 媒介契約の締結（仲介業者との契約）
3. 販売活動（広告掲載・内見対応）
4. 売買契約の締結（売却条件の決定・契約締結）
5. 引き渡しと決済（所有権移転・残代金受領）

各ステップごとに必要な書類を整理し、計画的に準備を進めることが重要です。経験上、売却の成功のカギは「売り出し前にどれだけ準備できるか」にかかっています。事前準備を怠ると、買主からの問い合わせ対応が遅れ、商談がまとまらないケースもあります。

2. 査定前に用意したい書類

事前に以下の書類を準備しておくことで、スムーズに査定を進めることができます。

査定前に必要な書類一覧：

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 売買契約書・重要事項説明書（購入時のもの）
• 建物の図面・設備仕様書
• 管理費・修繕積立金明細書 売却をスムーズに進めるためには、事前に以下の書類を準備しておくとよいでしょう。

2.1 登記簿謄本（登記事項証明書）

項目	詳細
取得場所	法務局
取得方法	窓口・郵送・オンライン申請
必要な理由	不動産の所有者証明、売買に問題がないことの確認

• 取得場所: 法務局
• 取得方法: 窓口・郵送・オンライン申請
• 必要な理由: 不動産の所有者証明、売買に問題がないことの確認 不動産の所有者であることや、売買に問題のない物件であることを証明するために必要な書類です。法務局で取得可能で、郵送やオンライン申請も可能です。

経験上、売主が「登記簿謄本を持っていない」と言うケースが多々あります。仲介業者が取得を代行することも可能ですが、登記事項に誤りがあると売却に影響が出るため、事前に確認することが大切です。

2.2 売買契約書・重要事項説明書（購入時のもの）

項目	詳細
取得場所	不動産会社・管理組合
取得方法	購入時に受領、紛失時は問い合わせ
必要な理由	取引価格や契約内容の確認

• 取得場所: 不動産会社・管理組合
• 取得方法: 購入時に受領、紛失時は問い合わせ
• 必要な理由: 取引価格や契約内容の確認 購入時の売買契約書は、査定の際に提示することで物件の価値を正しく評価してもらうことができます。紛失した場合は、不動産会社や管理組合に問い合わせましょう。

特に「売買契約書」を紛失していると、過去の取引価格が曖昧になり、査定額に影響を及ぼすことがあります。

2.3 建物の図面・設備仕様書

項目	詳細
取得場所	管理会社・設計事務所
取得方法	購入時の書類、または管理会社へ問い合わせ
必要な理由	間取りや設備の確認、リフォーム計画の参考

• 取得場所: 管理会社・設計事務所
• 取得方法: 購入時の書類、または管理会社へ問い合わせ
• 必要な理由: 間取りや設備の確認、リフォーム計画の参考 建物の構造や間取り、設備の詳細が分かる書類です。購入時に受け取っている可能性が高く、管理会社や設計事務所に確認できます。

この書類があると、買主がリフォームを検討する際に参考になります。経験上、設備仕様書が詳細なほど買主の関心が高まり、価格交渉がスムーズに進みます。

2.4 管理費・修繕積立金明細書

項目	詳細
取得場所	管理組合
取得方法	管理組合に依頼
必要な理由	管理費・修繕積立金の支払い状況の確認

• 取得場所: 管理組合
• 取得方法: 管理組合に依頼
• 必要な理由: 管理費・修繕積立金の支払い状況の確認 マンションの管理費や修繕積立金の支払い状況を確認するための書類で、管理組合から取得できます。

マンションの修繕履歴を把握することは、購入希望者にとって非常に重要です。過去に管理不備があったマンションは、価格が下がることがあるため、事前に管理状況をチェックしておきましょう。

3. 売買契約締結から引き渡しまでに必要な書類

売買契約を締結し、引き渡しまでに必要な書類を事前に用意しておきましょう。

売買契約・引き渡し時に必要な書類一覧：

• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書
• 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
• 印鑑証明書・住民票
• 振込先口座情報
• マンションの管理規約・議事録

3.1 登記済証（権利証）または登記識別情報通知

項目	詳細
取得場所	法務局
取得方法	取得時に受領、紛失時は司法書士に相談
必要な理由	所有権の証明

• 取得場所: 法務局
• 取得方法: 取得時に受領、紛失時は司法書士に相談
• 必要な理由: 所有権の証明 不動産の所有者を証明する重要な書類です。紛失した場合、代替方法で対応することも可能ですが、司法書士など専門家に相談するのが安心です。

登記済証を紛失しているケースもよくありますが、その場合は「本人確認情報」を作成するなどの対応が必要になります。

3.2 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書

項目	詳細
取得場所	市区町村役所
取得方法	窓口・郵送申請
必要な理由	固定資産税の確認、精算時の参考

• 取得場所: 市区町村役所
• 取得方法: 窓口・郵送申請
• 必要な理由: 固定資産税の確認、精算時の参考 不動産の固定資産税の金額を証明する書類です。市区町村の役所で取得できます。

3.3 本人確認書類

項目	詳細
取得場所	役所・警察署（免許証）
取得方法	本人申請
必要な理由	売買契約時の本人確認

• 取得場所: 役所・警察署（免許証）
• 取得方法: 本人申請
• 必要な理由: 売買契約時の本人確認 運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどの公的書類が必要になります。

3.4 印鑑証明書・住民票

項目	詳細
取得場所	市区町村役所
取得方法	窓口・コンビニ交付（マイナンバーカードが必要）
必要な理由	売買契約の成立時に必要

• 取得場所: 市区町村役所
• 取得方法: 窓口・コンビニ交付（マイナンバーカードが必要）
• 必要な理由: 売買契約の成立時に必要 売却手続きを進めるために必要な公的書類で、市区町村役場で取得できます。

3.5 振込先口座情報

項目	詳細
取得場所	銀行・郵便局
取得方法	通帳・ネットバンキング画面のコピー
必要な理由	売却代金の振込先証明

• 取得場所: 銀行・郵便局
• 取得方法: 通帳・ネットバンキング画面のコピー
• 必要な理由: 売却代金の振込先証明 売却代金の振込先を証明するための通帳や口座情報が必要です。

3.6 マンションの管理規約・議事録

項目	詳細
取得場所	管理組合
取得方法	管理組合に依頼
必要な理由	共有部分のルール、修繕履歴の確認

• 取得場所: 管理組合
• 取得方法: 管理組合に依頼
• 必要な理由: 共有部分のルール、修繕履歴の確認 マンションの管理に関するルールや過去の修繕履歴を示す書類で、管理組合から入手できます。

4. AI査定の活用

近年、不動産業界でもAI技術の活用が進んでおり、その中でも「AI査定」はマンション売却時の相場把握や価格決定の参考として非常に有効です。

4.1 AI査定とは？

AI査定とは、過去の不動産取引データや周辺エリアの市場動向を分析し、自動的に査定額を算出する仕組みです。不動産会社や査定サービス提供者が持つ膨大なデータを活用し、瞬時に概算価格を提示します。

4.2 AI査定のメリット

• スピーディーな査定が可能（最短60秒で査定結果が分かる）
• オンラインで手軽に利用できる（訪問不要で24時間利用可能）
• しつこい営業電話がない（一部のサービスでは連絡先不要で利用可能）
• 市場変動を反映した定期的な査定が可能（価格の変動を把握しやすい）

4.3 AI査定のデメリット

• 簡易査定のため詳細な現地調査が必要（室内の状態やリフォーム歴は考慮されない）
• レインズ（不動産流通機構）のデータを利用できない（公的な取引情報は人間の査定に依存）
• 複数の不動産会社の比較がしにくい（業者ごとの価格差が分かりにくい）

4.4 AI査定の活用事例

AI査定は以下のようなシチュエーションで有効活用できます。

事例①：売却を検討するための相場チェック

マンション売却を考えているが、相場がどれくらいか分からない場合、AI査定を活用することで瞬時に市場価格を把握できます。例えば、

• 過去の成約価格と比較し、自分の物件の価格を予測
• エリアごとの価格推移をチェックし、売却タイミングを判断

事例②：訪問査定前の事前準備

実際に不動産会社に訪問査定を依頼する前に、AI査定を活用しておくと査定価格の相場感を把握できます。

• 複数のAI査定サービスを利用し、価格帯を確認
• 訪問査定で提示された価格とAI査定の結果を比較し、妥当性を判断

事例③：売却後の市場変動を把握

売却活動を始めた後も、定期的にAI査定を活用することで市場の価格変動を把握できます。

• 売り出し後に市場価格が上昇すれば、価格見直しも検討可能
• 長期間売れない場合、相場変動を確認し、適切な売却戦略を立てる

4.5 AI査定の有効な使い方

1. 複数のAI査定サービスを試す
   • 1社の査定結果に依存せず、異なるサービスを利用し平均的な価格を把握する。
2. 訪問査定と組み合わせる
   • AI査定はあくまで参考値なので、最終的には不動産会社の訪問査定を受け、価格の精度を高める。
3. 市場の動向を定期的に確認する
   • AI査定を定期的に活用し、売却のベストタイミングを見極める。
4. 賃貸との比較も検討する
   • AI査定サービスの中には「売却価格」と「賃貸した場合の収益」の両方を算出するものもあり、売却と賃貸のどちらが有利か判断できる。

5. まとめ

マンション売却には多くの書類が必要ですが、事前にリストを作成し、計画的に準備を進めることでスムーズに進められます。また、AI査定を活用することで、市場相場を素早く把握し、売却戦略を立てやすくなります。

実際の売却では、AI査定を参考にしながら、訪問査定を依頼し、適正な価格設定を行うことが重要です。売却を検討する際は、仲介業者に相談しながら準備を進めましょう。

4.1 AI査定のメリット

• スピーディーな査定が可能（最短60秒で査定結果）
• オンラインで手軽に利用できる
• 営業電話が来ない
• 定期的な査定結果の更新が可能

4.2 AI査定のデメリット

• 簡易査定のため詳細な現地調査が必要
• レインズ（不動産流通機構）のデータを利用できない
• 複数の不動産会社の比較がしにくい

4.3 AI査定と訪問査定の併用

AI査定は参考価格を把握するのに便利ですが、実際の売却には訪問査定が不可欠です。

4.4 AI査定の活用ポイント

1. 最初の相場チェックに利用する
2. 複数のAI査定を比較する
3. 訪問査定と組み合わせる

5. まとめ

マンション売却には多くの書類が必要ですが、事前にリストを作成し、計画的に準備を進めることでスムーズに進められます。また、AI査定を活用することで、市場相場を素早く把握し、売却戦略を立てやすくなります。

実際の売却では、AI査定を参考にしながら、訪問査定を依頼し、適正な価格設定を行うことが重要です。売却を検討する際は、仲介業者に相談しながら準備を進めましょう。